Soligère – Expertise comptable, Liège & Thimister-Clermont

Un régime de taux réduit de TVA à 6% pour la démolition et la reconstruction de logements (AR n°20, annexe. tableau A, rubrique XXXVII), existe dans 32 zones urbaines bien définies de notre pays depuis plusieurs années déjà.

Un nouveau régime, temporaire mais plus étendu, est entré en vigueur depuis le 1^er janvier 2021.

Il est important de préciser que ce nouveau régime n’est pas une simple adaptation du régime actuel qui par ailleurs est maintenu, mais bel et bien un nouveau régime à part entière avec ses propres règles et conditions. Dans les 32 zones urbaines où s’appliquaient déjà le régime préférentiel, les anciennes et les nouvelles règles pourront s’appliquer indifféremment.

Objectifs du nouveau régime :

Le but principal de ce nouveau régime est d’offrir une incitation fiscale supplémentaire aux citoyens et aux entrepreneures du secteur de la construction pour démolir et reconstruire les logements existants.

Les résultats espérés sont multiples, remplir les carnets de commandes des entrepreneurs qui ont subi lourdement la crise sanitaire actuelle, rendre accessible à moindre coût les habitations pour les citoyens et accélérer le renouvellement du patrimoine immobilier résidentiel.

Un nouveau régime temporaire :

Ce nouveau régime est applicable du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2022. Attention, ce n’est uniquement que si le moment de l’exigibilité de la TVA se situe pendant cette période, que le taux réduit de tva du nouveau régime s’appliquera.

Cette règle générale connaît cependant deux exceptions/mesure transitoires :

• Pour les projets en cours pour lesquels (une partie de) la TVA est devenue exigible avant le 1^er janvier 2021, le taux réduit de tva peut néanmoins être appliqué aux factures émises entre le 1^er janvier 2021 et le 31 décembre 2022, sous réserve qu’une déclaration préalable à cet effet soit présentée au plus tard le 31 mars 2021.
• Afin d’éviter des préfacturations excessives, pour les demande de permis de démolition et de reconstruction entre le 1^er juillet 2022 et fin décembre, le bénéfice du taux réduit sera limité à 25% du montant total des travaux concernés

Un nouveau régime étendu à tout le territoire :

Plus question avec les nouvelles règles visées ici de limiter l’application du taux réduit à la liste des 32 zones urbaines comme pour le régime existant. Le nouveau régime s’applique sans restriction sur l’ensemble du territoire belge.

Conditions de base spécifique au logement :

Pour que ce nouveau régime soit applicable, le logement lui-même doit remplir un certain nombre de conditions (pour les maîtres d’ouvrage-personnes physique) :

• Le maître d’ouvrage utilise l’habitation reconstruite comme son habitation propre et unique et y établit son domicile sans délais. ( Le bâtiment démoli ne doit pas nécessairement être une habitation, la condition d’habitation privée ne s’applique qu’au nouveau bâtiment)
• La superficie habitable total de l’habitation reconstruite ne peut dépasser 200m2.

En outre, le client doit occuper l’habitation « neuve » ou reconstruite en tant qu’habitation propre et unique pendant 5 ans minimum, à compter de l’année qui suit celle de la première occupation. A défaut, il devra rembourser l’avantage TVA au fisc pro rata temporis.

La nouvelle règlementation s’applique aussi à la vente sur plan par des promoteurs immobiliers pour autant que les conditions soient remplies.

Procédure :

L’application du taux réduit de tva s’articule autour d’une déclaration à présenter par le maître d’ouvrage, dans laquelle il mentionne que l’immeuble démoli et reconstruit est destiné à être utilisé comme habitation unique et, à titre principal, comme habitation propre, qu’il y aura son domicile sans délai et que la condition de superficie est remplie. Il y joindra le permis d’urbanisme et les contrats d’entreprise. Une copie de cette déclaration sera également remise aux prestataires de services qui effectuent les travaux en question.

Travaux exclus du taux réduit TVA :

• Les travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôtures.
• Les travaux et autres opérations de nature immobilières, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golf, courts de tennis et installations similaires.
• Le nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

Habitations destinées à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale :

Le taux réduit de 6%, pourra s’appliquer aux logements donnés en location par les maitres d’ouvrage (personnes physiques ou non) et destinés à la location à long terme dans le cadre de la politique sociales. Cela concerne concrètement, les locations à une agence immobilière social et/ou dans le cadre d’un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale.

Le logement mis en location devra être donnée en location de cette manière pour une période de 15 ans minimum. En cas de cessation prématurée de cette affectation, un remboursement au prorata de l’avantage tva s’applique ici aussi.

Le régime en vigueur jusqu’alors, ne permettait un taux préférentiel que de 12%.

Vente d’habitation et terrains y attenant après la démolition d’un bâtiment existant :

Le taux réduit, pourra s’appliquer aux ventes des habitations ou appartements reconstruits (et le cas échéant du terrain attenant). Afin de bénéficier du taux réduit, il faut respecter toutes les conditions de base du logement déjà abordées ci-dessus.

Le taux réduit s’appliquera également pour les livraisons d’habitations reconstruite à des acquéreurs qui, à leur tour, affectent le logement à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

Le vendeur, devra présenter une déclaration au contrôle de la tva compétent, cosignée par l’acheteur, avant la livraison, ainsi que les autres documents nécessaires tels que le permis d’urbanisme, le contrat d’entreprise, le compromis, l’acte notarié, …